Alles rund um die Modernisierung einer Immobilie
Aktuelles
Bis 2045 soll nach dem Willen der Bundesregierung der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Wer energetisch saniert, senkt langfristig die Energiekosten, verringert den CO₂-Ausstoß und steigert den Wert der Immobilie.
Modernisierung, Renovierung, Sanierung - wo liegt der Unterschied?
Die Zeiten ändern sich - das Zuhause auch: was ist noch eine Renovierung, wann beginnt die Modernisierung und was ist schließlich eine Sanierung?
Die Begriffe werden oft miteinander verwechselt, sind aber nicht dasselbe! Bei der Renovierung geht es ganz klar um eine optische Verbesserung und um ästhetische Bedürfnisse, sie umfasst vor allem Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten. Das Ziel einer Modernisierung ist, eine Immobilie nachhaltig auf den neuesten Stand zu bringen, auch um Energie- und Wasserkosten zu senken. Eine Modernisierung wirkt sich positiv auf den Wert der Immobilie aus. Anders als bei einer Renovierung ist der Anlass für eine Sanierung immer ein gravierender Mangel. Diese wird durchgeführt, wenn ein Schaden behoben wird oder die Immobilie überhaupt wieder nutzbar gemacht wird. Sprich, es wird die ursprüngliche Qualität der Immobilie wiederhergestellt.
Worum geht’s? | Was wird gemacht? | Mieterhöhung | Steuer / Förderung | |
Sanierung | Hier werden Bauschäden ausgebessert, aber auch eine Aufstockung des Hauses oder ein Dachgeschossausbau zählen zur Sanierung. | Beispielsweise Badumbau, um es im Zuge der Sanierung barrierefrei zu gestalten; Beseitigung von Wasserschäden; Keller trockenlegen; Dachstuhl erneuern | Teilaspekte im Zuge der Sanierung, die als Modernisierung angesehen werden, dürfen umgelegt werden. Siehe unten: | Wird beispielsweise im Zuge einer Dachgeschosswohnung ein Zimmer dazugebaut, können Herstellungskosten über Jahre verteilt abgeschrieben werden. |
Modernisierung | Maßnahmen, die zur Verbesserung des Wohnwertes führen. | Schallschutzfenster, neue Sanitärobjekte, Wärmedämmung, smarte Regler, um Energie einzusparen | Nur die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme dürfen bei einer Mieterhöhung umgelegt werden. | Bei Selbstnutzung können 20 % der Kosten für energetische Modernisierung (im Sprachgebrauch Sanierung) angesetzt werden. Alternativ sind Förderungen durch KfW oder BAFA möglich. |
Renovierung / Instandsetzung | Behebung von Mängeln oder Schäden, die durch Abnutzung oder Alterung entstehen. | Austausch kaputter Fenster oder eines gesprungenes Waschbeckens | Vermieterinnen und Vermieter sind zur Durchführung der Reparaturen verpflichtet. Die Kosten können nicht auf die Miete umgelegt werden. | Handwerker- und Materialkosten sind als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Bei selbstgenutztem Eigentum ist die Obergrenze niedriger als bei einem Mietobjekt. |
Instandsetzung | Vorbeugende Maßnahmen, die dem Werterhalt dienen. | Inspektions- und Wartungsarbeiten an Heizung, Aufzug oder Gastherme im Bad | Die Kosten dürfen nicht auf die Mietpartei umgelegt werden. | Vgl. Renovierung |
Immobilie modernisieren - eine Checkliste
Die Modernisierung einer Immobilie sollte gut geplant werden, sei es der Tausch der Heizung, die Installation einer Photovoltaikanlage oder der Tausch aller Fenster. Nur so kann man sich einen Überblick über die Kosten verschaffen und eine Finanzierung optimal planen. Eine Checkliste kann helfen, den Überblick zu bewahren.
Welche Kreditgeber finanzieren Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuldeintragung?
Entscheidend ist, den bestmöglichen Kreditgeber für die Finanzierung des Vorhabens zu finden. Oft ist ein Kreditgeber ohne Grundschuldeintragung die passende Variante. In unserer Übersicht sind unterschiedliche Produkte aufgeführt und grobe Parameter genannt. Nähere Informationen sind den Finanzierungsrichtlinien in ehyp zu entnehmen.
Wichtig
Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind energetische Anforderungen für Modernisierungen festgelegt: Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss binnen zwei Jahren Austausch- und Nachrüstverpflichtungen nachkommen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält eine Pflicht zur Energieberatung, wenn ein Ein- oder Zweifamilienhaus verkauft oder größere Sanierungsmaßnahmen geplant sind. Die Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungstechnik und die Wärmedämmung.
Solarstrom
Für wen kommt das in Frage?
Mehr als 10 Millionen Einfamilienhäuser sind für Solaranlagen geeignet. Das novellierte Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) macht Photovoltaik jetzt wieder interessanter für private Haushalte. Ziel des EEG ist es die Energieversorgung umzubauen und den Anteil der erneuerbaren Energien an der Stromversorgung bis 2050 auf mindestens 80 Prozent zu steigern. Die Entscheidung für Solarthermie oder PV hängt von der individuellen Situation ab:
- Photovoltaik punktet durch Vielseitigkeit, denn mit Strom lassen sich nicht nur Haushaltsgeräte und das E-Auto versorgen, auch eine Wärmepumpenheizung etc. kann damit angetrieben werden und durch die Einspeisung ins Netz lässt sich sogar etwas Geld verdienen.
- Solarthermie produziert dagegen ausschließlich Wärme, sie benötigt weniger Dachfläche.
- Hybridkollektoren verbinden beide Arten der Energiegewinnung und werden auch Photothermie oder Thermovoltaik genannt. Sie ersetzen parallel laufende Einzelanlagen, die Module sehen wie dicke Solar-Paneele aus.
Vorteile und Herausforderungen
- Kostensenkung
- Staatliche Förderung
- Langlebigkeit
- Umweltbewusstsein
- Altanlage weiterverwenden
- Entlastung
- Hohe Investitionkosten
- Mitwirkung von Energieeffizienz-Experten
- Der Wechselrichter muss oft nach 10 bis 15 Jahren ausgetauscht werden
Hilfreiche Rechner
Diese Rechner geben eine Orientierung, wie hoch die Einsparung ausfallen kann und kalkulieren den jährlichen Energiebedarf, die Größe der Solaranlage in kWp und kWh und geben einen Anhaltspunkt, wie hoch der Eigenverbrauch ausfallen kann und wie viel Strom vom Versorger bezogen und wie viel ins Netz eingespeist werden dürfte:
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Dachsanierung
Was macht ein gutes Dach aus und worauf muss bei einer Dachsanierung geachtet werden?
Wichtig ist, dass der Hut des Hauses Wind und Wetter standhält. In Zeiten von Energieeffizienz und hohen Heizkosten stehen dabei vor allem die Dämmeigenschaften im Mittelpunkt. Alten Dächern mangelt es oft an ausreichend Isolierung. Wer also Heizkosten-Einsparungen im zweistelligen Bereich anstrebt, sollte für ein optimal wärmegedämmtes Dach sorgen.
Wie hoch der Aufwand der Sanierung ist, hängt auch vom Baujahr oder der Dachform ab.
Welche Dachformen gibt es überhaupt?
Eine unendlich lange Liste mit unterschiedlichen Kombinationen. Im Kern gibt es aber fünf verschiedene Dach-Grundformen:
- Satteldach (die meist genutzte Form)
- Walmdach
- Zeltdach
- Mansardendach
- Flachdach
Das Ziel der Dachsanierung ist es, die Wärmedämmung spürbar und nachhaltig zu verbessern und eine Langlebigkeit durch Erneuerung von Materialien zu erreichen.
Es werden alle Elemente der Dachkonstruktion berücksichtigt. Für die Umsetzung und Durchführung ist unbedingt ein Fachmann wie ein Zimmerer oder ein spezialisierter Architekt notwendig. Für die richtige Wahl des Dämmmaterials ist eine Beratung vom Fachmann essenziell. Bei Dächern, die seit 30 Jahren nicht renoviert oder modernisiert wurden ist eine Dachsanierung fast immer lohnenswert.
Wichtig
Eine ausreichende Dämmung des Daches ist im Gebäudeenergiegesetz (EnEv) bei Neubau, bei Immobilienkauf oder Dachumbauten vorgeschrieben! Die entsprechenden Vorgaben gelten für Neubauten sofort und bei Dachsanierungen, sobald 10 % des Daches verändert beziehungsweise erneuert werden. Sollte das Gebäude unter den gesetzlichen Grenzwerten liegen, muss die Sanierung und Einhaltung der Richtwerte innerhalb von zwei Jahren ab Kauf erfolgen.
Wärmepumpe
Die Wärmepumpe ist aktuell besonders gefragt und auch die Anzahl der angebotenen Modelle sprießt gerade auf dem Markt. Die Grundidee der Wärmepumpe ist sehr einfach und extrem nachhaltig: Eine moderne Wärmepumpe nutzt die Wärmeenergie der Luft, des Erdreichs oder auch des Grundwassers. Dabei wird Wärme aus der Umgebung gezogen und über einen Wärmetauscher Wasser zum Heizen erwärmt.
Die Wärmepumpe selber wird mit Strom betrieben. Dieser lässt sich beispielsweise über eine kleine Solaranlage beschaffen. Wärmepumpen liefern eine relativ geringe Vorlauftemperatur von rund 55°C. Sie sind sowohl für Neu- als auch für und Bestandsimmobilien geeignet.
Das Gute daran ist, dass die Umweltenergie kostenlos ist – ähnlich wie Solar. Die Wartungs- und Betriebskosten sind gering, es entstehen keine Emissionen. Zudem ist die Installation einer Umgebungsluft-Wärmepumpe besonders einfach und unkompliziert, denn sie kann vielfach im nahen Außenbereich aufgestellt werden.
Doch wie trifft man unter den verschiedenen Möglichkeiten die richtige Auswahl? Eine Entscheidungshilfe, ob die Wärmepumpe die richtige Lösung ist, kann eine Wärmepumpen-Ampel(öffnet in neuem Fenster) sein.
Fenstertausch
Wussten Sie, dass an Fenstern mitunter 20 % der Raumwärme verloren gehen?
Der Wärmedurchgangskoeffizient U ist dabei der entscheidende Kennwert. Je niedriger der U-Wert, desto geringer der Energieverlust. Der U-Wert liegt bei Einfachverglasung meist zwischen 5 und 6, bei Zweifachverglasung vor 1995 bei 3,0, bei moderner Zweifachverglasung etwa bei 1,1 bis 1,4 und bei Dreifachverglasung unter 1,0.
Im Grunde ist ein Fenster immer offen – denn es lässt den Blick nach draußen zu. Zusätzlich lassen viele Fenster und Türen leider auch die warme Innenluft nach außen strömen, besonders wenn es sich um ältere Modelle handelt. Moderne Fenster schützen aber nicht nur vor Kälte, sondern auch vor Lärm. Zudem bieten sie Schutz vor Einbruch.
So gibt es gleich mehrere Gründe, sich Gedanken über die Fenster- und Terrassentürsituation zu machen.
Wann lohnt sich eine Fenstermodernisierung?
Haben Sie eine Einfachverglasung? Dann lohnt sich ein Fensteraustausch auf jeden Fall, denn der Wärmeverlust ist sehr hoch. Holzfenster haben durchschnittlich eine Lebenszeit von rund 25 Jahren. Bei Kunststoff- und Alufenstern rechnet man mit 35 bis 40 Jahren.
Haben Sie eine Doppelverglasung vor 1995? Auch dann lohnt sich ein Fensteraustausch auf jeden Fall , denn ab 1995 wurde der Zwischenraum der Doppelverglasung mit isolierendem Gas gefüllt und die Glasscheiben mit einer speziellen Beschichtung versehen.
Welche Förderungen gibt es?
Die KfW-Bank bietet Kredite mit deutlich vergünstigten Zinssätzen und einem Tilgungszuschuss bis 45 % der Kreditsumme an.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert Sanierungsmaßnahmen bis zu 30 % der förderfähigen Kosten, maximal 60.000 Euro/Wohneinheit im Rahmen der BEG EM. Die geforderte Summe muss nicht zurückgezahlt werden.
Bundesländer und Kommunen fördern die Modernisierung von Fenstern im Rahmen der Energieeffizienz mit eigenen Programmen. Informieren Sie sich dazu bei einem Energieberater, einem Fachbetrieb und Ihrer Kommune.
Tipp
Alle Förderungen müssen vor dem Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Zur Beantragung ist es sinnvoll, einen Energieberater hinzuzuziehen.
Den richtigen Handwerker finden – 5 Tipps, damit alles klappt
Deutschland ist ein Land der Handwerker – zumindest, wenn man sich die Zahlen der Baumärkte anguckt. Es wird mehr denn je geschraubt, gesägt und gebohrt. Das Handwerk selber meldet andere Zahlen: unbesetzte Lehrstellen, Fachkräftemangel, volle Auftragsbücher. Das heißt: Professionelle Handwerker sind knapp und haben gut zu tun.
Daher die große Frage: WIE finden Sie trotzdem möglichst schnell einen kompetenten Handwerker?
- Tipp 1: Achten Sie auf Handwerker, die Innungs- sowie Meisterbetriebe sind. Denn dann können Sie sicher sein, dass die Qualität stimmt, Vorgaben und moderne Standards eingehalten werden.
- Tipp 2: Nutzen Sie entweder persönliche Kontakte oder entsprechende Portale zum Finden passender Handwerker. Nach dem Erhalt der Angebote hat man die Möglichkeit die Bewertungen/Websites der jeweiligen Betriebe zu prüfen.
- Tipp 3: Machen Sie sich eine möglichst genaue Vorstellung von der gewünschten Leistung. Nennen Sie nicht nur das gewünschte Ergebnis (die Wände malern, Fenster ersetzen, Heizung optimieren etc.), sondern definieren Sie am besten auch den Weg dorthin: Was sind die einzelnen Schritte? Was muss genau gemacht werden? Wer besorgt die notwendigen Materialien? Müssen Dinge entsorgt werden? Können und wollen Sie Eigenleistung beibringen? Benötigen Sie eventuell Genehmigungen?
Je besser und genauer Sie im Detail wissen, was alles gemacht werden soll und welche Arbeiten notwendig sind, desto genauer kann der angefragte Handwerker den Umfang und somit die Kosten einschätzen. Dies bewahrt Sie vor unangenehmen Überraschungen, Unstimmigkeiten und Verzögerungen. Und noch etwas: Fragen Sie vor der Auftragsvergabe genau nach, was alles in den Kosten enthalten ist. - Tipp 4: Vergleichen Sie Kostenvoranschläge genau und setzen Sie den Werterhalt oder die Wertsteigerung dagegen.
- Tipp 5: Schätzen Sie Ihre eigenes handwerkliches Können richtig ein und übernehmen Sie sich nicht. Auf keinen Fall Haustechnik-Arbeiten selber übernehmen.