Anschlussfinanzierung – vom Niedrigzins in die neue Zinswelt

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie in der Niedrigzinsphase finanziert haben, stehen in den kommenden Jahren vor der Anschlussfinanzierung, und der Sprung ist erheblich. Zehnjährige Darlehen, die 2016 abgeschlossen wurden, lagen im Zins häufig zwischen 1,5 % und 2 %, heute kostet eine zehnjährige Zinsbindung im Schnitt rund 4,5 %. Wie stark die monatliche Belastung tatsächlich steigt, hängt aber stark von der bisherigen Tilgung ab und fällt oft milder aus als befürchtet. Nach zehn Jahren ist bei vielen Verträgen nur noch ein Teil der ursprünglichen Schuld offen. Wer 2017 beispielsweise mit 1,25 % Zins und 3 % anfänglicher Tilgung finanziert hat, trägt heute eine Restschuld von nur etwas mehr als 70 % des ursprünglichen Darlehens, der höhere Anschlusszins greift also auf einen kleineren Betrag. Mit jeder Rate und bei gestiegenen Immobilienwerten sinkt zudem der Beleihungsauslauf, was häufig eine günstigere Zinskategorie ermöglicht. In der Niedrigzinsphase lag die anfängliche Tilgung im Schnitt deutlich über 3 %, und gestiegene Löhne schaffen zusätzlichen Spielraum. Die Rate muss daher nicht zwingend steigen.

Fünfzehnjährige Bindungen, die 2011 abgeschlossen wurden und nun auslaufen, lagen im Zins bereits näher am heutigen Niveau, hier fällt der Wechsel vergleichsweise moderat aus. Anspruchsvoller wird es ab 2027, wenn fünfzehnjährige Darlehen aus der späteren Niedrigzinsphase fällig werden. Umso wichtiger ist es, die Anschlussfinanzierung nicht erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung anzugehen. Wer mehrere Jahre Vorlauf hat, kann sich mit einem Forward-Darlehen die heutigen Konditionen für einen späteren Zeitpunkt sichern, über eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen die Restschuld senken und verschiedene Anbieter vergleichen. Wer dagegen ohne Strategie abwartet, geht eine bewusste Zinswette ein.